Accordo di Programma zona Archeologica in Via Vecchia Buoncammino Altamura

Accordo di Programma zona Archeologica in Via Vecchia Buoncammino - Altamura Invito a riflettere La città di Altamura nel settore urbanistico-edilizio viene periodicamente interessata da proposte mirate ad utilizzare in maniera impropria le opportunità offerte dalle nuove leggi che si susseguono a livello statale e regionale, che pure hanno nobili intenti. Quando si è operato con leggi urbanistiche che permettevano grossi interventi edilizi con la partecipazione di pubblico e privato, sono stati estremizzati i vantaggi a favore del privato penalizzando l'interesse pubblico. Ricordiamo per esempio il Piano Integrato di via Carpentino e la famosa Legge 34. Siamo consapevoli, purtroppo, che i tentativi di realizzare “affari” a tutti i costi senza andare troppo per il sottile e nel rispetto delle regole, in questo campo, non si esauriranno molto presto. Oggi però siamo in allarme per alcune emergenze che ci preoccupano molto e noi architetti possiamo e dobbiamo come minimo far\ prendere coscienza agli amministratori ed ai cittadini dei rischi che si corrono quando alcuni interventi si configurano come il colpo di grazia per l'assetto urbanistico di Altamura: - ERS (edilizia residenziale sociale): centinaia di migliaia di metri cubi proposti e “fermi alla regione” - Rigenerazione Urbana: metri cubi su aree dove non si percepisce bene qual'è il tipo di rigenerazione a farsi. - Il ri-utilizzo di cubature nei piani di zona 167 sulle aree a suo tempo lasciate a standard. - Area archeologica di via Vecchia Buoncammino: un intervento concepito come un’opera di interesse pubblico proposto da una impresa che riceverebbe in cambio migliaia di metri cubi ed un permesso di edificabilità (meglio descritto di seguito). Nonostante tutte le sventure urbanistiche di questa città, fra le poche certezze che avevamo più o meno conclamate, vi erano il rispetto delle destinazioni d’uso delle aree indicate nel nostro P.R.G. ed il rispetto dei vincoli imposti dalle Soprintendenze (Archeologica e dei Beni Architettonici). A causa dell’Accordo di Programma proposto all’Amministrazione Comunale sull’area archeologica in Via Vecchia Buoncammino, sembra che dobbiamo rassegnarci a perdere anche queste ultime certezze. Per coloro che non conoscono la zona, parliamo dell’area attualmente abbandonata, posizionata su via Vecchia Buocammino, salendo da via IV Novembre sulla destra, all’altezza di quella che una volta era la vecchia sala Roma. All’interno di questa area sono stati rinvenuti, circa quarant’anni fa, i resti di un insediamento Peuceta e probabilmente anche di epoca antecedente, consistenti in una strada e basamenti murari di fabbricati. Il valore dei resti viene anche autorevolmente certificato dalla relazione storico-archeologica allegata alla proposta. L’area in questione, pari complessivamente a 5.527 metri quadri (di proprietà privata) è attualmente tipizzata G5 zona archeologica dal vigente P.R.G., praticamente inedificabile (salvo per 193 metri quadri che ricadono in zona B1), nonché assoggettata a Vincolo Diretto dal Ministero dei Beni Culturali con decreto del 19/03/1983. Valore economico praticamente nullo. L’impresa che propone l’Accordo di Programma chiede di poter realizzare su questa area dei fabbricati destinati a residenze ed attività commerciali per 13.709 metri cubi. In cambio ritiene, con questo intervento, di riqualificare la zona interessata sia a livello funzionale, che a livello di recupero e fruizione dei “resti archeologici”, cedendo l’area interessata dagli stessi al Comune unitamente ad un piccolo edificio ad un solo piano di ca. 300 metri quadri. La procedura intrapresa dalla società proponente solleva due distinte problematiche: la prima di tipo urbanistico, la seconda riguarda più strettamente il rispetto della vincolistica archeologica. Nel caso in questione, entrambe le procedure, nella loro pratica applicazione, investono direttamente l’interesse pubblico. Analizzando con ordine, vediamo quali dovrebbero essere i vantaggi offerti dai proponenti alla collettività tali da determinare l’interesse pubblico alla base della convenienza dell’operazione per il Comune. L’impresa proponente ha deciso – di sua iniziativa – che l’area in questione ha un bisogno impellente di essere riqualificata, ponendo il problema alla base dell’Accordo di Programma proposto al Comune di Altamura in data 8 giugno 2009. Al di là delle scelte progettuali nelle quali non si entra nel merito, occorre far notare ai non addetti ai lavori l’impatto soffocante che l’intervento proposto provocherebbe all’area circostante, in barba alla asserita riqualificazione. Chi conosce la zona sa che l’unica possibilità di riconnettere l’area alla zona centrale sta nel collegamento con viale Regina Margherita, che, purtroppo, non è più possibile perché in passato altri interventi privi di logica hanno irrimediabilmente compromesso tale possibilità e non basta la previsione di un semplice collegamento pedonale, previsto da progetto, a recuperare quanto si è perso. Non riusciamo a intravedere quali possano essere i vantaggi per la collettività, tali da determinare il “pubblico interesse” a giustificazione della richiesta di Accordo di Programma. L’intervento proposto vede la realizzazione di corpi di fabbrica sul il perimetro del sito, a ridosso della viabilità esterna, relegando i resti archeologici praticamente in una sorta di cortile condominiale accessibile alla collettività da un porticato libero solo su un lato. Il fabbricato, a un solo piano, di circa 300 metri quadri, che l’impresa cederebbe al Comune, al di là delle valutazioni della proponente, ci sembra di scarso valore poiché non sarà visibile dall’esterno e avrà il suo piano di calpestio interrato rispetto a via Vecchia Buoncammino, nel punto di accesso, di ml 3,50. Ci chiediamo, inoltre, come si faccia a considerare come vantaggio per la collettività la realizzazione di una strada che servirebbe proprio agli alloggi che l’impresa vuole realizzare, quando tutti quelli che operano nel settore sanno benissimo che per poter realizzare una costruzione occorre che sia garantita la presenza almeno delle urbanizzazioni primarie (strade, acqua, fogna, pubblica illuminazione, rete elettrica). Là dove queste non siano presenti, come nel caso in specie, devono essere realizzate a spese del richiedente e cedute gratuitamente al Comune, unitamente all’area occupata dalla stessa. Parliamo quindi di opere dovute e non a carattere facoltativo. E cosa succederebbe a livello di viabilità nella zona già oggi critica per le strozzature viarie non più recuperabili? Che impatto avrebbe questo ulteriore carico urbanistico non previsto sulle reti dei servizi già oggi insufficienti? Dopo aver espresso un parere sui cosiddetti “vantaggi” per il Comune, vediamo invece quali sarebbero i “vantaggi” per i proponenti. Con la richiesta di cambio di destinazione dell’area da G5 archeologica a B1 residenziale, al privato verrebbe riconosciuta una volumetria di 13.709 metri cubi che oggi significa, in termini economici, non meno di 4 milioni di euro, a fronte di un valore attuale praticamente nullo. L’intera operazione, nel suo complesso, supera sicuramente i 10 milioni di euro. Parliamo di cifre spropositate rispetto alle opere che sarebbero realizzate e cedute al Comune, specialmente se si pensa alla sovrastima su queste opere riportate nel quadro economico (che comprendono anche la strada, la quale invece andrebbe stralciata) e che, al netto di quanto sopra detto, se fossero realizzate in proprio dal Comune, senza esagerare nell’accuratezza della pulizia dei reperti (pur sempre muri), nello scavo e soprattutto nello smaltimento del terreno scavato, non supererebbero come spesa un terzo della cifra preventivata dall’impresa (€ 1.700.000,00 circa). Ci chiediamo dove sarebbero piantati i 30 costosi lecci previsti quando in progetto se ne vedono solo 6 e non sembra esserci molto spazio per altri, a meno di non piantarli sui reperti archeologici!?; Come si farà a spendere i 55.000,00 € di drenaggio delle acque meteoriche? E cosa rimarrebbe dell’area archeologica se sono previsti 1.000 metri quadrati di pavimentazione esterna? E se di questa area resterebbe cosi poco, come si giustificano 80.000,00 € di passerelle, cestini, panchine e totem? A questo punto ci domandiamo: si riuscirà a tutelare effettivamente l’interesse pubblico? Perché non sono state sollevate queste problematiche e fatte queste valutazioni, visto che nell’istruttoria del progetto sono state solo evidenziate la mancanza di previsione degli oneri per l’esproprio di una piccola parte (70 metri) di strada, l’impianto di video sorveglianza e il crono-programma per la prima gestione?. Anche con riferimento ai parametri urbanistico-edilizi, al netto delle aree da cedere a standard e per la viabilità, è da rilevare che la superficie coperta (che in B1 non può superare il 70% della superficie fondiaria), per effetto anche della costruzione sopra l’area archeologica ceduta al Comune, la stessa che per la richiamata percentuale dovrebbe essere pari a 897,40 metri quadri, è in realtà pari a 1.356,00 metri quadri (pari al 105,7%). Anche se si tratta di un accordo di programma ci pare francamente troppo! Con la situazione così “ingolfata” della nostra zona B1, per riqualificare, invece che riempire i “vuoti urbani”, occorrerebbe forse creare altri vuoti e sistemarli seriamente. Il secondo punto riguarda il rispetto del vincolo archeologico, che ci sembra sia stato trattato come l’ultimo dei problemi. Nella parte archeologica della relazione si parla tanto di recuperare i resti archeologici, di valorizzarli ed aprirli alla fruizione del pubblico. A nostro giudizio, in questo caso si dovrebbe parlare di recuperare ciò che resterà dei “resti archeologici” dopo l’intervento. Non si fa cenno al fatto che è previsto il definitivo interramento sotto la strada di una buona parte dei resti venuti alla luce con gli scavi degli anni 70. Che un’altra parte degli stessi saranno definitivamente distrutti per far posto alle estese fondazioni delle due testate del fabbricato con porticato a piano terra (4 grossi plinti, scale ed ascensori), mentre una ulteriore distruzione definitiva degli stessi è prevista lungo via Vecchia Buoncammino per far posto ai 2 piani interrati dei garages. Non vogliamo mettere in dubbio la buona fede di chi ha redatto la relazione archeologica in quanto certamente da esperto del settore non può esaltare l’importanza dei resti e poi permetterne la parziale distruzione; preferiamo pensare semplicemente che si sia limitato a fare il suo lavoro senza badare a come lo stesso sarebbe stato utilizzato. Se volessimo infine accettare l’emergenza anche dal punto di vista igienico-sanitaria procurata dallo stato di abbandono dell’area, situata in pieno centro abitato, potremmo suggerire all’A.C. di attivare una procedura, con il privato proprietario, che consenta, sulla scorta di un progetto di recupero partecipato, di risanare e sistemare l’area in cambio della cessione di diritti volumetrici da quantificare e da assegnare su altro suolo da individuare altrove e non sull’area in questione. Confidiamo, inoltre, nel buon senso della Soprintendenza affinchè non arrivi a dare il parere positivo definitivo a questo intervento. Anche se ci troviamo in un periodo di crisi economica, in cui si tagliano i fondi per la tutela del patrimonio archeologico e culturale, non ci sembra sensato compromettere definitivamente la tutela delle testimonianze di antiche popolazioni, che con la loro presenza hanno gettato le basi della nostra città. Tali testimonianze potrebbero essere recuperate, nella loro totalità, in maniera corretta, in un auspicabile momento in cui la disponibilità di fondi e la sensibilità dell’Amministrazione convergano nell’interesse della collettività.